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土地管理

红河州国土资源局

2018-12-24

以案说法 | 购房人能查询不动产登记原始资料吗

以案说法 | 购房人能查询不动产登记原始资料吗

 

 

案 情 


 

  2012年10月,张某购买了甲公司开发的一套的商品房,并于2015年6月领取了房屋所有权证。


 

  2016年1月,甲公司开发的该小区商品房全部销售完毕后,市国土资源局注销了该公司取得的国有土地使用权证,并在登记材料中注明“原证收回注销”。


 

  2017年12月,张某向市国土资源局提交申请,申请查询甲公司取得国有土地使用权证土地登记资料中的界址点坐标成果表。市国土资源局作出不予查询告知书,告知张某申请查询的国有土地使用权证权利人为甲公司,对张某申请内容不予查询。张某对该告知书不服,向行政复议机关提起行政复议。


 

分 歧


 

  对张某作为购房人,是否可以查询不动产登记全部资料,张某可否查询其所购房屋土地登记资料中的界址点坐标成果表,有两种分歧意见:


 

  第一种意见认为,张某是不动产利害关系人,只能查询不动产自然状况,不能查询其所购房屋土地登记资料中的界址点坐标成果表。理由为:根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》规定,因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。本案中,张某为拟查询登记资料不动产的利害关系人,依照相关法律规定,利害关系人只能查询不动产自然状况,张某申请查询的本案所涉界址点坐标成果表属于不动产登记原始资料,不属于利害关系人可以查询的范围,故张某不能查询其所购房屋土地登记资料中的界址点坐标成果表。


 

  第二种意见认为,张某在本案中已属于不动产权利人,可以查询其所购房屋土地登记资料中的界址点坐标成果表。理由为:张某虽然在2012年10月购房时未取得房屋所有权证,为不动产交易涉及的利害关系人。但2015年6月其取得了所购房屋的所有权证,且甲公司取得的国有土地使用权证已被不动产登记部门收回并予以注销,甲公司已不是本案所涉不动产权利人。因此,张某2017年12月申请查询本案所涉土地登记资料中的界址点坐标成果表时,已属于不动产权利人,故张某可以查询其所购房屋土地登记资料中的界址点坐标成果表。


 

解 读


 

  笔者同意第二种意见。


 

  要点一:本案中张某属于不动产权利人 


 

  根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条的规定,一般而言,因不动产交易购买商品房的购房人在签订购房合同时,尚未取得所购房屋的房屋所有权证,属于不动产利害关系人。张某申请查询其所购房屋涉及土地的原土地使用权人虽然为甲公司,但在甲公司取得的国有土地使用权证被注销后,甲公司已不是本案所涉不动产权利人。


 

  《物权法》第七十条规定,业主对建筑物内的住房、经营性用房专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;第七十三条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定,房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。本案中,张某购买本案所涉房屋并于2015年6月取得房屋所有权证后,根据上述规定及“房地相随”原则,张某即对其住房专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,因此,张某在本案中已属于不动产权利人。


 

  要点二:不动产权利人可以查询不动产登记原始资料 


 

  根据《不动产登记暂行条例》第八条第三款规定,不动产登记簿应当记载以下事项:不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;涉及不动产权利限制、提示的事项;其他相关事项。第二十七条规定,权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。但《不动产登记暂行条例》并未明确规定权利人和利害关系人查询不动产登记资料的具体内容和范围,对此,《不动产登记暂行条例实施细则》第九十四条规定,不动产登记资料包括:不动产登记簿等不动产登记结果;不动产登记原始资料:包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料;第九十七条规定,国家实行不动产登记资料依法查询制度。权利人、利害关系人按照《不动产登记暂行条例》第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的,应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等自然状况。


 

  根据上述规定,不动产权利人和不动产利害关系人可以查询的不动产登记资料内容和范围各不相同。不动产权利人可以依法查询、复制不动产登记资料,该不动产登记资料既包括不动产登记簿等记载的不动产登记结果,也包括不动产登记原始资料:即不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。具体而言,因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产,以及因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁构成利害关系的利害关系人,可以查询不动产登记结果。


 

  本案中,张某购买甲公司开发修建的商品房并取得房屋所有权证后,已属于不动产权利人,其依照上述规定,可以依法申请查询不动产登记原始资料。因此,张某申请查询其所购房屋土地登记资料中的界址点坐标成果表,符合上述法律规定,不动产登记机构应当准许张某予以查询。


(四川省自然资源厅  颜桂芝)
 


来源:自然资源部官方普法微信